Come Vengono Tassati i Redditi di un Affitto in Italia:
Affittare una proprietà può essere una fonte di reddito significativa, ma è fondamentale comprendere come vengono tassati i proventi derivanti dagli affitti in Italia. In questo articolo, esploreremo le modalità di tassazione, le opzioni disponibili per i proprietari e i consigli per ottimizzare la propria posizione fiscale.
Imposta di Bollo e Imposta di Registro:
Per cominciare, troviamo le prime due imposte all’avvio del contratto d’affitto. Quando la locazione dura più di 30 giorni, il contratto va obbligatoriamente registrato e richiede i due tributi seguenti:
Imposta di Bollo: Una tassa fissa per ogni copia del contratto che costa 16 euro ogni 4 facciate, da versare al momento della registrazione del contratto.
Imposta di Registro: Pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di anni del contratto, con un minimo di 67 euro. Può essere versata in un’unica soluzione o rateizzata annualmente.
Se si sceglie la cedolare secca, queste imposte non sono più previste, ma ne parleremo meglio più avanti.
Tassazione dei Redditi da Affitto: Le Basi
In Italia, i proventi da affitto sono considerati redditi a tutti gli effetti, e sono soggetti a tassazione. Esistono due principali modalità per tassare questi redditi:
- Tassazione Ordinaria (IRPEF)
- Cedolare Secca
1. Tassazione Ordinaria (IRPEF)
Definizione: L'IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) è una tassa progressiva che ogni persona deve pagare in base ai redditi che guadagna, quindi stipendi, pensioni, lavori autonomi e anche affitti. E’ progressiva nel senso che le aliquote, le percentuali di tassazione, aumentano in base all’aumentare del reddito complessivo.
Al momento il sistema prevede 5 scaglioni di reddito:
Aliquote IRPEF 2024:
- Fino a 15.000 euro: 23%
- Da 15.001 a 28.000 euro: 27%
- Da 28.001 a 55.000 euro: 38%
- Da 55.001 a 75.000 euro: 41%
- Oltre 75.000 euro: 43%
Deduzioni e Detrazioni: I proprietari possono dedurre le spese documentate per la manutenzione ordinaria e straordinaria fino a un massimo del 5% del canone annuo, di conseguenza l’affitto sarà considerato solo al 95%.
In più, per quando riguarda l’affitto a canone libero (4+4), esistono delle differenze significative per gli immobili di interesse storico o artistico e per gli immobili nei centri storici.
Per l’affitto a canone concordato (3+2) invece, l’IRPEF si applica al 70% del canone annuale percepito, con la possibilità di ottenere l’ulteriore detrazione del 5% sopracitata, e una riduzione dell’imposta di registro pari al 30%.
2. Cedolare Secca
Definizione: La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione che sostituisce l'IRPEF, non c’è obbligo di dichiarazione delle entrate provenienti dall’affitto dal momento che non siamo più soggetti alla suddivisione in fasce di reddito e, come dicevamo, esonera dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto di locazione. Il proprietario dell’immobile dovrà pagare un’imposta forfettaria, che corrisponde ad una percentuale dell’importo del canone, che può essere:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% per i contratti a canone concordato
La Cedolare Secca è applicabile solo per le locazioni a fini abitativi, non dà diritto a deduzioni o detrazioni a differenza del sistema IRPEF, ed il calcolo delle tasse viene fatto sul 100% del canone percepito.
E’ il regime più comunemente scelto tra i proprietari di più immobili in affitto con reddito elevato, ed è consigliato anche in caso di affitti brevi fino a 30 giorni.
Canone Libero vs Canone Concordato: vantaggi e considerazioni
Se scegli il Canone Libero 4+4, avrai maggiore libertà nello scegliere il canone d’affitto, ed alzare la richiesta se il tuo immobile si trova in aree ad alta domanda.
Tuttavia troverai imposte più alte da pagare se opti per l’IRPEF, oppure l’aliquota più alta con la cedolare secca.
Se scegli il Canone Concordato 3+2, l’aliquota e l’imponibile IRPEF saranno ridotti, la cedolare secca più bassa e potrai usufruire di ulteriori agevolazioni fiscali come la riduzione di IMU e TASI fino al 75%.
Di contro, dovrai richiedere canoni d’affitto più bassi rispetto al mercato libero, soggetti appunto a vincoli determinati dagli accordi territoriali locali.
Passi da Seguire per Dichiarare i Proventi da Affitto
- Registrazione del Contratto: Tutti i contratti di locazione devono essere registrati presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla loro stipula.
- Scelta del Regime Fiscale: Decidete se optare per la tassazione ordinaria o per la cedolare secca.
- Dichiarazione dei Redditi: Includete i proventi da affitto nella dichiarazione dei redditi annuale (Modello 730 o Modello Redditi PF).
- Pagamento delle Imposte: Calcolate e pagate le imposte dovute in base al regime fiscale scelto.
Conclusione
Prendere decisioni informate può fare la differenza tra un investimento redditizio e uno che può rivelarsi una costosa seccatura. La scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca, così come tra canone libero e canone concordato, richiede una buona conoscenza delle normative fiscali e delle agevolazioni disponibili. Ogni dettaglio, dalla registrazione del contratto alla dichiarazione dei redditi, ha un impatto diretto su quello che sarà il risultato finale.
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