Hai un immobile che vuoi mettere a reddito ma non sai da dove cominciare? Ecco una guida rapida alle principali tipologie di contratti di locazione/ affitto ad uso abitativo che può esserti utile per conoscere le opzioni a disposizione a seconda delle tue necessità.

Premessa
Nel settore immobiliare si utilizzano spesso i termini Affitto e Locazione per indicare lo stesso concetto, ma in realtà c’è differenza:
Locazione è il termine corretto dal punto di vista legale per indicare un contratto attraverso il quale un proprietario concede a un'altra persona il diritto di utilizzare un immobile per un periodo di tempo determinato, in cambio di un canone, e può riguardare sia immobili ad uso abitativo che commerciale. Sarebbe quindi il termine preciso da utilizzare nel nostro campo d’interesse;
Affitto è invece il termine che tecnicamente si riferisce alla concessione in uso di beni produttivi, come terreni agricoli o aziende.
Tuttavia, dal momento che ormai Affitto è colloquialmente la parola più utilizzata per indicare la locazione di un immobile, continueremo ad utilizzarla all’interno di questo articolo.

Locatore è il termine corretto dal punto di vista legale per indicare il proprietario dell’immobile.

Conduttore, o Locatario,   è il termine corretto dal punto di vista legale per indicare l’inquilino, chi prende in “affitto” l’immobile

 

Ma torniamo alla nostra guida: la scelta del contratto d’affitto giusto è essenziale sia per i proprietari che per gli inquilini. Ogni tipologia di contratto ha caratteristiche uniche che possono adattarsi meglio a diverse situazioni e necessità. In questo articolo esploreremo quattro delle principali tipologie di contratti d’affitto in Italia: il contratto a canone libero (4+4), il contratto transitorio (1-18 mesi), il contratto a canone concordato (3+2) e il contratto per studenti (6-36 mesi).

1. Contratto a Canone Libero 4+4

Il contratto d’affitto a canone libero, noto anche come contratto 4+4, è una delle formule più comuni per le locazioni residenziali in Italia, perfetto per chi cerca una casa a lungo termine. Questo tipo di contratto ha una durata di quattro anni, rinnovabili automaticamente per altri quattro anni, salvo disdetta dell’inquilino - o conduttore- o del proprietario - o Locatore-, ma in questo caso solo per specifici motivi stabiliti dalla legge.

Caratteristiche Principali:

• Durata: 4 anni + 4 anni.
  
• Canone: Determinato liberamente dalle parti.
  
• Disdetta: L'inquilino può recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi, salvo diverse disposizioni specificate nel contratto.
  
  

Pro
Questa tipologia di contratto permette una maggiore stabilità abitativa per l’inquilino ed altrettanta stabilità di reddito per il proprietario grazie alla durata estesa e rinnovabile, ed una flessibilità nella determinazione del canone d’affitto.
Contro
E’ vincolato da una maggiore rigidità in caso di necessità di risolvere il contratto anticipatamente da parte del proprietario.

2. Contratto di Affitto Transitorio (1-18 mesi)

Il contratto transitorio è ideale per chi ha esigenze abitative temporanee. Questo tipo di contratto può durare da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi. Questa tipologia di contratto è una “eccezione” al contratto 4+4 previsto dalla legge, e viene scelta per soddisfare esigenze temporanee (una necessità di abitazione fino ad una data certa futura) del proprietario o dell’inquilino che vanno indicate nel contratto. Ad esempio motivi di studio, di lavoro o perché il proprietario a breve dovrà destinare l’immobile ad abitazione personale. Non sono invece valide le esigenze turistiche. Non è rinnovabile, a meno che non ci sia una nuova data certa futura che giustifichi la transitorietà. Ad esempio, se un inquilino aveva preso in affitto una casa per sei mesi in quanto aveva un contratto di lavoro a tempo determinato per sei mesi, alla scadenza, qualora l’inquilino avesse avuto un rinnovo del contratto di lavoro a tempo determinato per ulteriori tre mesi, è possibile stipulare un nuovo contratto di affitto transitorio di pari durata.

Caratteristiche Principali:

• Durata: Da 1 a 18 mesi.
  
• Canone: Generalmente più elevato rispetto ai contratti a lungo termine.
  
• Disdetta: L’inquilino può recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi, salvo diverse disposizioni specificate nel contratto.
  
  

Pro
Questo contratto permette una grande flessibilità per entrambe le parti, ed è adatto per esigenze abitative di breve e medio termine. Per il Locatore/proprietario, permette di avere un maggiore controllo sull’appartamento, e di adattarsi più facilmente alle oscillazioni dei prezzi dei canoni di locazione di mercato.

Contro
Prevede costi generalmente più elevati rispetto ai contratti a lungo termine e garantisce una minore stabilità abitativa.

3. Contratto di Affitto a Canone Concordato (3+2)

Il contratto a canone concordato, conosciuto anche come contratto 3+2, ha una durata iniziale di 3 anni, rinnovabili per altri 2. Il canone d’affitto è determinato in base a degli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, generalmente risulta inferiore a quello di mercato. Da un lato, al proprietario sono concesse delle agevolazioni fiscali sui proventi dell’affitto e una durata del contratto inferiore agli 8 anni (4+4) del contratto standard, dall’altro gli inquilini/conduttori ottengono un appartamento a prezzi generalmente inferiori a quelli di mercato.

Caratteristiche Principali:

• Durata: 3 anni + 2 anni.
  
• Canone: Concordato in base a criteri stabiliti da accordi territoriali.
  
• Disdetta: L'inquilino può recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi, salvo diverse disposizioni specificate nel contratto..

Pro
Il contratto a canone concordato prevede significative agevolazioni fiscali per entrambe le parti.

Contro
E’ soggetto ad una minore flessibilità nella determinazione del canone, ed ha una durata inferiore rispetto al contratto 4+4.

4. Contratto di Affitto per Studenti (6-36 mesi)

Il contratto per studenti è pensato per rispondere alle esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede. La durata di questo tipo di contratto può variare da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, rinnovabili alla prima scadenza. Anche qui il canone d’affitto è concordato.

Caratteristiche Principali:

• Durata: Da 6 a 36 mesi.
  
• Canone: Determinato in base agli accordi locali.
  
• Disdetta: L’inquilino può recedere dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi, salvo diverse disposizioni specificate nel contratto.
  
  

Pro
Per questo contratto la durata è adattabile alla durata degli studi dell’inquilino, e sono previste anche qui agevolazioni fiscali per i proprietari.

Contro
E’ limitato esclusivamente agli studenti universitari, ed anche qui abbiamo una minore stabilità per chi cerca una residenza, o dall’altro lato, un reddito a lungo termine.

Conclusioni

Per tutte queste tipologie di contratto il locatore può scegliere il regime di tassazione, se Ordinaria o in Cedolare Secca, ma questo sarà oggetto di un altro articolo.

La scelta del contratto d’affitto più adatto è una scelta importante sulla quale bisogna avere modo di riflettere. Bisogna tener conto di diversi fattori, come:
La durata che si preferisce a seconda delle proprie esigenze;
Il canone che si ha in mente, tenendo conto che laddove si sceglie il canone concordato più basso, si possono sfruttare le agevolazioni fiscali;
La flessibilità di cui abbiamo bisogno, direttamente proporzionale alla stabilità che cerchiamo;
E ultimo ma non per importanza, le caratteristiche dell’immobile.
Se sei un proprietario che sta leggendo questo articolo, devi tenere conto di com’è fatta la tua casa, degli spazi, le sue caratteristiche, i punti di forza e la sua posizione, in modo da poter scegliere con maggiore contezza e precisione il contratto più adatto alle tue necessità, tenendo però anche conto di quale tipo di persona potrebbe selezionare il tuo appartamento e perché.

Ogni contratto ha le sue specifiche caratteristiche che si riferiscono a leggi altrettanto specifiche, un contratto ben fatto, a differenza di quelli trovati su internet, è il primo passo per prevenire molti degli eventuali problemi futuri. E’ la tutela maggiore che abbiamo, e gli agenti immobiliari della Renting Rome, grazie alla loro esperienza e passione, possono essere un sostegno competente e sicuro al quale affidarsi nella scelta più giusta per te.

Se hai un immobile che desideri affittare a Milano e provincia, non esitare a contattarci per capire come possiamo esserti utili! Scrivici a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.